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招商分析
招商运营的基础是招商分析，涉及的内容包括空置率、招商质量、租金水平、品牌布局。
空置率包括空置单元、空置楼层、空置区域。值得注意的是，商场满租并非总是理想状态，完全满租会限制项目的增长潜力，通常95-97%的空置率较为适宜。空置楼层通常集中于高层，如果2-3层以上出现大面积空置，则表明项目运营存在问题。不同楼层同一位置的空置区域被视为商业死角；门头区域空置则通常是因为未能招揽到合适的品牌，常见应对措施是通过短期特卖活动或商品展示来填补空间。
对于项目租金水平，需要平衡开发商收益和品牌盈利能力，既要体现项目的商业价值，又要保障项目自身和商户的发展空间。
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运营管理
招商运营的另一核心环节是运营管理，包括沟通协调、分析评估、经营策划、日常监督和结果分析。
沟通协调是运营管理的主要职责之一，也是难点之一，对购物中心的业绩和形象影响重大，涵盖租户沟通、投诉处理和整修开业。
与租户沟通主要涉及商户经营状况评估、协助商户整改以及处理商户意见和要求。投诉处理包括消费者建议和投诉、商户间纠纷协调以及其他相关利益方协调。整修开业流程包括商户进场装修和开业管理、商户局部整修和橱窗调整、营业时间变更和其他调整。
一个项目要保持长期活力，运营团队必须掌握市场发展趋势，及时调整和优化项目内品牌组合，以适应不断变化的消费者需求，这需要通过分析评估来获取详细的客观数据。
制定提升购物中心业绩的促销活动是运营管理中的关键环节，称为经营策划。评价活动的成败主要基于与目标消费群体的一致性。
在日常监督方面，运营管理人员需要实时检查和监督商场相关规章制度的执行情况。日常监督作为违规经营的事前管理机制，是商场运营管理风险的重要保障体系。
一个项目的运营管理是否被市场认可，最终将体现在消费数据上。