2024年3月1日，备受关注的存量个人房贷定价基准转换工作正式启动。根据银行的公告，这项工作原则上应在2024年8月31日前完成。随着这个期限的临近，许多房贷客户还在犹豫不决，是选择固定利率保持稳定，还是选择与市场报价利率（LPR）挂钩的浮动利率，成为了不少人关注的焦点。
仅有一次转换机会
长期以来，我国个人房贷利率通常是在央行基准利率的基础上上下浮动一定的比例。自2020年1月1日起，新发放的利率不再参考传统的基准利率，而是以LPR为定价基础。这一变化意味着，未来个人的利率将与LPR紧密关联，原有的基准利率逐步被替代。
对于存量客户，银行在2020年底发布了相关通知，宣布自2020年3月1日起，存量浮动利率房贷的定价基准将进行转换，转换工作将在2024年8月31日前完成。
具体来说，央行为存量房贷客户提供了两种选择：一种是将原有利率改为“LPR+加点”浮动利率，即在LPR的基础上加点形成新的利率，且加点数值在合同期内固定不变；另一种是转为固定利率，确保期间的利率不受市场波动影响。无论客户选择哪种方式，定价基准只能转换一次，转换后无法再进行调整。
选择转换时点并不会影响加点数值
目前，大多数银行已经在2024年3月和4月开始了转换工作。受影响，许多银行提倡客户通过手机银行、网上银行等线上渠道完成转换。在转换工作已经进行了一段时间后，许多人开始担心，自己是否会因为选择较晚而失去优惠。其实，答案是否定的。
根据央行的规定，无论是早期还是晚期进行转换，选择何时转换都不会影响最终的加点数值。也就是说，客户在2020年3月到8月之间的任何时刻选择转换，都会按照2019年12月的LPR数据和原有房贷利率来确定加点数值。具体来说，计算公式为：加点数值 = 转换前的房贷利率 - 4.8%。无论转换时点如何变化，客户最终执行的利率都会按照相同的计算标准来调整。
大部分银行将统一批量转换为LPR
如果客户未在规定时间内主动完成转换，银行将如何处理？目前，大部分银行已公告，将统一为客户批量转换为LPR定价方式。这意味着，若客户没有主动选择，银行将默认在2024年8月31日之前将所有存量房贷调整为LPR定价，若客户对此有异议，可以在年底前向银行申请重新处理。
客户在批量转换之前仍可以通过手机银行、智能柜员机或经办行等渠道自行选择是否转换。需要注意的是，定价基准转换仅能进行一次，转换后不能再次变更。
根据不同银行的公告，若客户对批量转换后的结果不满意，可以在2024年12月31日之前通过自助渠道转回或与银行协商处理。例如，农行就明确表示，如果客户希望取消批量转换并恢复原合同利率，可以通过相关渠道提出申请，但撤销操作只能办理一次。
预计部分客户年内可能面临房贷利率下调
根据银行的相关公告，转换后的房贷利率将在下一个利率调整日进行重新计算。通常，银行会参考最新发布的LPR和加点数值之和来确定具体的利率。在调整日，利率会根据LPR的最新报价进行更新，通常LPR的更新周期为每月一次，客户的利率会随之调整。
对于已经进行转换的客户，利率调整日可能会有所不同。部分银行规定，重定价日与原合同保持一致，只有工行将重定价日调整为发放日的对应日。举个例子，如果客户的发放日期是2010年10月9日，并且在2024年8月完成批量转换，那么该客户的首次重定价将在2024年10月9日进行，届时将按照2024年9月发布的LPR值重新计算房贷利率。如果客户的重定价日为每年6月10日，虽然是2024年8月参与转换，但首次重定价将在2025年6月进行，届时将按照2025年5月的LPR值计算。
如何选择转换方式？
业内人士指出，选择哪种转换方式，需要根据客户对未来市场利率走势的判断。如果客户认为LPR未来会下行，选择浮动利率可能更合适；但如果客户预期LPR会上升，则固定利率更具优势。毕竟，房贷期限通常较长，预测未来多年的市场利率变化对普通人来说非常困难。
民生银行首席研究员温彬建议，存量房贷客户在选择时应综合考虑自身的实际情况，包括余额、期限以及剩余月供等。如果剩余时间较长，并且原有房贷利率享有较大折扣，那么选择固定利率有助于保持月供稳定，便于家庭财务规划；如果余额较小，且剩余时间较短，选择LPR浮动利率可能更加灵活，尤其是当利率可能下降时，客户可以通过提前还款等方式规避风险。
自2019年8月LPR以来，LPR已累计下调13次，其中1年期LPR下降了46个基点，5年期LPR下降了20个基点。许多业内人士认为，未来一段时间内，LPR可能会继续下行，因此选择LPR定价的浮动利率方式可能是更为普遍的选择。