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在过去的里，房地产一直是许多人最常选择的投资方式。毕竟在这段时间内，几乎所有城市的房价都呈现上涨趋势，似乎从未有过下跌的可能。尤其是对投资者而言，房地产投资一直被视为稳赚不赔的选择。
说到投资，不少人会建议你投资商铺。有一句话甚至流传甚广——“一铺养三代”。这句话是什么意思呢？简单来说，商铺的价值往往高于住宅，尽管购买商铺的初始价格可能会高一些，但它所带来的回报却远超普通住宅。普通住宅的主要功能就是解决居住问题，而商铺不仅有居住属性，它更多的是一种生产型资产。买商铺的人，往往是想用它来做生意，或者出租给其他商家。商铺可以开餐馆、店、服装店等，它是为了创造更多的现金流。因为商铺不仅能出租，还能通过租赁或经营产生可观的收入，所以在过去，很多人都认为商铺投资能保证长久的回报，甚至延续三代。
但近两年，商铺市场却发生了翻天覆地的变化。尤其是在的影响下，街头巷尾的商铺转让情况愈发严重。你到处可见转让标语，而商铺转手的速度，往往远远慢于住宅交易。这是因为，住宅无论如何，都有一个基本属性——居住功能。而在的大部分一二线城市，人口流动不断，每年都有大量大学毕业生和年轻人涌入城市，需求持续增长。即使是经济条件一般的人群，也可以选择租房或者购买较为便宜的住房。住宅的租赁和买卖依然相对较为容易。
商铺并不具备这种“居住属性”。商铺的作用是供人做生意，而近年来，生意确实越来越难做了。尤其是在许多城市的繁华地段，一条街的商铺空置率竟然能达到50%以上。你可以想象，若一个地区的商铺空置率如此之高，你再想要将自己的商铺出租或出售，难度可想而知。
过去，有人将商铺生意不景气归咎于网络经济对实体经济的冲击。网上购物平台提供了丰富且价格低廉的商品，使得很多实体店难以维持生计，甚至关闭。近两年局面有所变化，尤其是在“双减”的推动下，大量教培机构遭遇了重大冲击。比如，新东方近期就宣布要在全国范围内退租大量的办公室和教学场所，甚至捐赠了成千上万套教学桌椅。这一变动不仅影响了临街的商铺，也波及到了许多大商场和大型卖场。
过去，很多大型商场的运营依赖于传统的零售业态，如服装和家电等。但随着这些商品的销量逐渐下滑，许多商场的楼层空置情况严重，至少有两三层的空间无人问津。大卖场生意的支持者大多是教培机构和餐饮业。尤其是周末，很多家长会带孩子去商场上课，顺便享受餐饮服务。但现在，随着教育培训行业的衰退，商场中的教培机构纷纷退租，大型商场未来可能变成仅剩餐饮的“大食堂”，但餐饮业的未来也并不乐观。
数据显示，餐饮业的生存压力非常大。我国新开的餐馆平均寿命只有约500天。即使是一些大型连锁餐饮企业，也不过是存活了五到十年而已。许多新开的小餐馆根本难以撑过几个月，经营权几经更换。而这些更换背后，涉及的却是投资者的巨大损失。装修费用、铺位费、进货成本、员工工资等投入，一旦餐馆更换经营者，就意味着上一任老板可能遭遇倾家荡产的风险。
尽管如今创业热潮依旧盛行，但许多人在投资餐饮之前，都开始变得更加谨慎。那么，未来这些临街商铺将会有哪些新业态呢？我们曾经提到过一些看似较为稳定的店铺类型，例如烟酒店、水果店、鲜花店，甚至二手介，似乎这些商铺的生意还能维持一段时间。随着经济周期的变化，这些店铺也可能在不久的将来面临退租的困境。
对于大多数城市而言，商铺的供应已经严重过剩。无论是单独的商铺，还是大型商场，都面临着供应过剩的问题。在这种市场环境下，如果你仍然打算投资房地产领域，尤其是商铺市场，必须要非常谨慎，提前做好充足的市场调研和风险评估。