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土地配建结合EPC模式
以下是对模式的深入解析。该模式的优点在于其交易结构清晰，操作方式简便，且拥有较多的成熟案例。对于地方而言，通过土地出让和配设施建设，能够有效地激活存量土地资产，增加地方财政收入，并拓宽公益性项目的融资渠道。对于房地产开发商，则能借助设定的配建条件，以较低的底价获得优质的土地。而EPC总承包商则可借由与房地产开发商及现汇项目的合作，提前锁定大规模的EPC工程项目。然而，该模式要求土地具备较高的开发价值，且市场价格与底价之间的差额需足以覆盖配设施的建设成本。
合规性分析概述。在层面上，地方为维护区域房地产市场的平稳健康发展给予了大力支持。尽管层面的土地配策较少，但以北京、上海、广州、深圳等各大城市以及各省级会城市为代表的地方，已经了大量的来支持土地配建模式的实施。只要该模式基于地方，遵循市场化原则，并且在设置配建内容和规模时做到合理，其合规性就较为可靠。
适用领域介绍。该模式主要适用于城市核心区域的商业与住宅用地开发，同时也适用于产业集聚区的成熟产业用地开发。
运作方式详述。地方会相关为该模式的实施提供依据。自然资源部门会核算配设施的建设成本并明确配建条件。根据经营性土地的市场价与出让底价的差额来确定配建设施的投资规模。之后，自然资源部门会以带条件出让的方式挂牌目标地块。房地产开发商会单独或与EPC总承包商合资成立项目公司，并通过公开程序摘取目标地块，负责地块的二级开发和配设施的建设。为了实现项目的整体经济效益平衡，地方会通过合法的方式将其他现汇项目交给EPC总承包商实施。EPC总承包商会通过利润反哺的形式将超额的施工利润回流至房地产开发商，以确保二级开发的基准投资收益。
回报机制说明。房地产开发商通过摘地价与市场价之间的差价以及商业与住宅物业的销售来赚取开发利润。若无法达到基准投资收益，则由EPC总承包商的施工利润进行补足。而EPC总承包商则通过商业与住宅物业、配设施及其他现汇项目的施工来获取工程利润。若他们通过股权代持或股权合作参与二级开发，亦可分享二级开发的利润。
运作要点及建议。要准确核算配设施的建设成本，土地价格优惠及扣减配建成本的方式需符合和地方的规定。配设施的内容应与出让地块相互关联，条件互为依存，最好在地理空间上相邻或相近。建设开发的时序要安排得当，合理利用二级开发的回流资金进行配设施的建设，以减少自有资金的占用成本。