《仓储物流市场2023年深度解析与展望》
物流仓储概览·趋势分析
在消费市场复苏和物流链优化的大背景下，仓储物流市场呈现出蓬勃的发展态势。物流链的通畅及消费者市场的恢复给仓储物流业带来强劲的增长动力，特别是供应链物流领域的发展迅猛。据预测，2023年全国仓储物流需求有望增长约30%。由于大量原定于2022年的项目被推迟至今年，高标仓的空置率短暂达到阶段性高点，这为租户提供了难得的扩张窗口。
据专业机构CBRE预测，今年我国主要城市的高标仓净吸纳量将显著增长，有望超过640万平方米，同比增长率高达30%。尽管全球经济面临诸多挑战，但国内消费市场的周期性反弹仍将对仓储租赁市场构成支撑。随着汽车等高端制造业的持续发展及供应链的升级改造，对高标仓的需求亦将持续增长。
随着线上消费步入新常态，直播电商正成为仓储需求的新增长点。直播电商的快速发展不仅推动了电商行业的增长，也加速了其对高效物流和供应链的需求。艾瑞咨询的数据显示，2023年直播电商交易规模预计将增长40%，达到新的高度。
产业升级进程中，供应链物流的重要性日益凸显。尤其是新能源汽车产业的飞速发展，推动了从生产到销售及后市场的全链条高标仓需求的迅速扩张。CBRE的数据显示，汽车及零部件企业的高标仓新租交易面积在去年同比增长了86%，创下历史新高。
面对即将到来的供应高峰，预计2023年全国主要城市的高标仓新增供应将达到创纪录的1,000万平米。其中二线城市将占据主导地位。预计在2024年，供应量将有所回落，但依然保持较高水平。一线城市如上海、广州的供应量将显著超出过去五年的平均水平，而北京在经历了一波供应高峰后将逐渐回归平稳，深圳则持续面临供应紧张的局面。
二线城市将成为新的供应热点，尤其是都市圈内的城市如常熟、天津、苏州、廊坊和惠州等，这些城市的新增供应量均将达到或超过80万平方米，为租户提供了更多靠近核心城市的优质仓库选择。与此过去供应过剩的中西部及其他华北二线城市正在逐步走出低谷，未来两年的供需平衡将得到明显改善。
基于对市场供需的深入分析，CBRE预计今年高标仓市场将更注重去化可租面积。全国租金指数预计将小幅增长0.6%，并在2024年进一步增长至1.0%。一线城市及部分供不应求的二线城市如东莞、杭州、无锡等地的租金涨幅预计将保持在年均2%-4%。
给租户的建议：在把握一线都市圈整体供应充裕的考虑到未来供应的回落趋势，建议租户抓住在核心区域内布局拓展的时机。对于成都、重庆和武汉等城市，经过一段时间的供应放量后将进入低潮期，租户应按需锁定理想区域。随着防疫措施的优化，物流运输的不确定性将大幅降低，但企业仍需强化供应链在应对突发事件时的韧性。
给业主的建议：在廊坊、天津、常熟等市场供应集中的地区，业主应采取去化优先的策略，以吸引大面积客户。从中长期看，高标仓人均面积仍有很大的发展空间，开发商应关注一线都市圈的物流供地紧缺问题并寻求开发和改造机会。随着仓储自动化和智能化的发展趋势，业主在仓库建设时应考虑前瞻性技术，并积极投资或与第三方合作推动智慧仓储上下游产业链的发展。随着和企业对ESG要求的提高，业主可以考虑投资屋顶分布式光伏与充电桩等设施，提升项目的可持续性并实现降本增效。
仓储物流市场在2023年面临诸多机遇与挑战。通过深入分析市场趋势和供需变化，租户和业主均能做出更明智的决策。