店铺选址的四项核心指标：
第一项为客层考量；
第二项看客流量大小；
第三项则是面积适宜度；
第四项才是价格因素。
大部分人在初步评估店面时，容易首先计算店铺面积与租金，却少有注重客流量的重要性。需要调整的观念是：一个店铺的价位高，并不只因为其面积大。
客流量是衡量店铺所在地段商业价值的重要指标。客流量大，店铺的销售业绩自然会高。通过监控店铺的客流量，商家可粗略地评估其经营状况。
接下来，我们将通过一个购物中心服装店的案例来分析客流量的计算逻辑，为了更清晰明了地说明，我们将简化部分细节。
一、租赁详情
该服装店租赁面积为150平米，每平米月租金及物业费共计250元，租期为三年。
二、开店成本构成
开店成本包括店铺租金、员工工资、电费、装修费等固定开销。
该店铺每月的固定成本为：员工成本2.4万元+电费0.4万元+装修折旧费用等7.2万元。
三、保本销售额的计算
为保证店铺的生存，其每月的营业额至少应与经营成本持平。即：销售金额减去进货成本后应等于店铺的固定经营成本。
设每件衣服的平均零售价为300元，销售平均折扣率为85%，进货折扣率为60%，那么每月需售出的件数约为：(7.2万元)/(255元-120元)≒531.5件/月，即月销售金额需达到约13.6万元，坪效则为904元/平米/月。
四、客流量的分析
假设该店平均每人的客单件为1.2件，那么每天店内需满足的衣服购买顾客数量约为：每天需售出的件数除以平均每人的客单量。而根据进店率和成交率的分析，可以推算出为保证店铺的盈利所需的日均客流量。若店铺日均客流量达到2953人，店铺才能实现保本销售，超过此数值则有盈利空间。
启示：
1. 客流量增加时，店铺的销售业绩会相应提高。如客流量为日均4000人且其他因素不变时，该如何计算店铺能赚多少钱及回本所需的时间？
2. 商家还可通过提高进店率、成交率及提高客单量来增加盈利。
3. 针对前述的服装店租金与销售的占比接近亏损边缘，经营方应立即对经营状况进行全面分析，寻找导致当前状态的原因并迅速改善业绩，以避免陷入亏损。
对于大型商业体如购物中心，若要评估其正常运营所需的日客流量，需结合其商业面积及预期的销售额和销售坪效来推算。以一个10万平米的商业体为例，要达到正常运营水平，日均销售需达到约167万币，年销售额约6亿币左右。考虑到主力店与普通商铺的差异，不同类型商铺的租金和销售要求各不相同。成熟商业体或高人气区域中的商铺由于客流量较高，对经营者提出了更高的要求和更高期望的销售额。