当前，我国房地产行业已经步入了新的发展阶段。从原先的土地红利与金融红利阶段，逐步演变至当前注重创新与实力的阶段。在这一大环境下，竞争日趋激烈，门槛不断提高，开发商面临的压力也在不断加大。特别是在新冠的持续影响下，营销工作显得尤为关键。
在实操层面，一个地产项目的营销工作涵盖了多个环节。前期定位是项目成功的基石，涉及产品市场定位、业态分布、户型及面积、价格区间和目标客群等多方面因素。这一阶段的工作由策划人员主导，需在拿地前启动并进一步细化和优化。
接下来是团队搭建，这是实现项目投资回报的关键执行部门。营销团队的策划和执行能力，在很大程度上决定了项目的成败。团队一般包括销售主管、销售策划、客户经理和后勤等岗位，人员编制与楼盘规模正相关。为适应数字化发展趋势，建议设置数据分析管理岗，以提升团队的专业性和效率。
项目蓄客阶段，营销团队需精心策划，将楼盘的信息和优势通过多种渠道传播出去，如工地围墙、施工塔吊、网络平台等。核心是推广楼盘信息、收集客群信息，运用大数据技术为下阶段营销推广精准发力做好准备。
在样板间打造方面，开发商需重金投入，以展示公司形象和产品定位，打动目标人群。样板间注重空间布局、材质应用等设计学上的考虑，通过光、影、色、摆设等创造出吸引人的氛围，突出展现楼盘的设计优势。
客户认筹阶段，通过对来访客户画像，及时复盘早期的营销方案，并制定开盘行动方案。入会认筹是开盘前的最后动作，期间需确定房屋价格、优惠方案和预缴定金方案等。
开盘与加推新品是营销的关键环节。办理预算许可证等前期工作必须充分准备，开盘前应制定详细行动计划并进行预演，以确保现场秩序和效率。规模不大的楼盘建议一次开盘，而规模较大的项目则可分批次加推，以分散压力并优化开盘策略。
最后是尾盘促销阶段。在准备尾盘促销前，需重新复盘整个销售过程，梳理出滞销原因，并精准拟订营销推广方式、产品价格、宣传策略和推广渠道等。在推广过程中，可从老客户身上着手，实施超级营销战略。需要强调的是，直接降价的方法需谨慎使用，以免产生负面影响。