城市核心工业地产价值评估案例报告
评估对象概述：位于浙江省某市某镇商业中心区域的浙江省某机械制造有限公司的工业房地产，土地使用权于上世纪80年代取得，占地面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，预计土地使用权终止年限为2048年3月27日。
当前，计划收回此工业房地产，故委托评估机构对其价值进行评估，评估基准日定为2007年9月5日。
一、企业盈利能力的分析
企业盈利计算公式为：企业经营利润=产品销售收入-产品生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用。
通过对估价对象周边类似企业近三年的经营数据进行分析比较，选取了以下三个案例。
案例一
某机械制造企业，厂房面积1978方米，位于同区域繁华商业区，年产品销售收入等数据如下：
企业利润总额计算结果为1335.58万元。
案例二
另一纺织机械企业，建筑面积21107平方米，地处相似商业区，年产品销售收入等数据如下：
企业利润总额计算结果为1437.53万元。
案例三
还有一纺织机械企业，厂房面积15762平方米，周边情况类似，年产品销售收入等数据如下：
企业利润总额计算结果为1059.15万元。
二、工业房地产租金的确定
根据行业平均利润率及各案例企业的数据，计算各企业的行业利润。
案例一至三的行业利润分别为1085.09万元、1165.05万元、860.93万元。
继而得出各企业所能支付的房地产租金。
各案例企业所能支付的房地产租金分别为250.49万元、272.48万元、198.22万元。
进一步计算每平方米建筑面积的租金，取三个案例的平均值，得到估价对象的租金标准为约127.14元/平方米。
三、工业房地产价值的评估
利用收益法评估工业房地产价值，需确定相关参数。
1. 报酬率的确定。根据当年央行公布的一年期存款利率为安全利率3.60%，加上风险调整值4.52%，得出报酬率为8.12%。
2. 收益期限根据工业房地产的法定最高使用期限设定。
3. 经过计算，得出每平方米的收益价格约为1534元.
4. 年期修正后，估价对象的收益价格约为每平方米1500元.
5. 最终确定估价对象的房地产价值为：总建筑面积乘以每平方米的收益价格，即约2926.01万元.
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