不同的商业管理企业在处理商业项目的运营管理时，仍旧倾向于遵循传统的管理角色定位。目前，商业运营已经从传统的规模管理向更高层次的运营管理转变，这导致不同商业运营管理公司之间产生了显著的代际差异。
在新环境下，商业运营管理公司的角色转换不应仅限于基础运营活动，而应通过一系列商业运营操作，以实现商业资产的保值和增值。对于专业的商业运营管理公司而言，资产管理是其业务的关键组成部分，涉及多个关键绩效指标。这些指标对于评估资产运营状况和价值至关重要。结合长期的商业运营经验，本文将详细介绍商业运营资产管理的核心指标，如EBITDA、Ce、EBITDA率以及得铺率等，以帮助当前的商业运营管理公司更好地理解和应用这些指标。
商业运营资产管理的核心指标是评估商业资产健康状况和价值的重要依据。这些指标涵盖了利润、资产估值、经营效率、成本效益等多个方面，全面反映了商业资产的盈利能力和运营效率，是资产价值实现的关键因素。
关于EBITDA，即息税折旧摊销前利润。这一指标的计算方式为：EBITDA等于经营收入减去经营成本；或者从净利润开始计算，加上利息支出、所得税、固定资产折旧和无摊销。EBITDA能够清晰地揭示商业项目的真实经营状况，通过剔除非核心业务费用，使商业项目运营的盈利能力得以清晰展现。
EBITDA的作用在于，它能更直接地反映商业核心业务的盈利能力，消除了利息、税收、折旧和摊销等非核心因素的影响，使商业经营层和投资者能更直观地理解主营业务的经营成果。EBITDA也有助于比较不同商业项目，因项目在税收、资本结构和折旧摊销上的差异，EBITDA能在一定程度上减少这些差异对盈利能力评估的干扰，使不同项目的经营绩效比较更为公平。较高的EBITDA通常意味着企业有更强的偿债能力。在资产收购和估值过程中，EBITDA是一个重要的指标，能帮助投资者和收购方迅速了解目标项目的潜在价值和基本盈利能力。
接着是Ce，即经营效率。其计算公式为Ce等于经营成本除以EBITDA。Ce直接衡量了资产的经营效率，但经营效率的本质仍取决于经营收入的质量和经营成本的效率。提升经营效率的方法包括提高收入质量和控制费效，具体措施如增加主力店面积和数量，引入大型业态，以及在容积率和覆盖率限制下采用街区式商业形式等。
EBITDA率也是一项重要的指标，它等于EBITDA与总投资成本的比值。这一比率反映了单位投资成本产生的EBITDA，用于衡量某一时期的业绩回报水平。
得铺率是衡量成本效率和空间效率的关键指标。它是商场营业面积与建筑面积的比例，反映了商场的建筑面积利用率。得铺率的计算公式为可租赁面积除以总建筑面积。提升得铺率的方法同样包括增加主力店面积和数量，引入大型业态，以及在容积率和覆盖率限制下采用特定的商业形式。