昔日，坊间流传“一铺养三代”之说，然而在2020年，实体经济的挑战愈发严峻，商铺的生存环境更是如临寒冬。随处可见沿街商铺长期空置、难以招租，即便有租客也难以提升租金，甚至在商铺市场上无人问津，使得商铺真的成为了“伤铺”。
据相关专家分析，近两年商铺的租金回报率大约在2%至5%之间，超过6%已算是高回报。以投资100万购买的商铺为例，若按5%的年回报率计算，要经过的漫长岁月才能收回成本，这还需确保商铺全年都能顺利出租。
电子商务的崛起使得许多实体店经营受阻甚至关门大吉，餐饮业虽依赖外卖得以生存，但也不再过度依赖人流量大的地理位置。这导致市场上对商铺的需求大幅减少，商铺出租的难关重重，其收益率甚至可能无法跑赢通货膨胀，完全回本的时间更是可能超过三十年。
鉴于此，商铺的收益率并不理想，投资者对商铺的热情也明显降低。为了促进商铺的交易，开发商们绞尽脑汁地推出了“商铺售后返租”策略。
“商铺售后返租”策略表面看来无需担心商铺的收益问题，然而其中却隐藏着不可忽视的风险。虽然开发商承诺丰厚的回报，但商铺的价格却常常高于市场价，这便抵消了部分因商铺升值带来的收益。若开发商经营不善甚至消失匿迹，投资者不仅无法获得预期的回报，还会面临产权及后续出租的难题。
为何昔日“一铺养三代”的情况不再，如今却是十买九亏呢？除了电子商务的冲击外，市场上的商铺供应也明显过剩。根据国际标准，商业人均面积有一个参考范围，当超过1.2时便意味着市场存在过剩。
以香港为例，其人均商业面积在2017年便已达到1.2平米并趋于饱和，而武汉等新一线城市及郑州等地的人均商业面积更是远超此数值。新建商铺的数量仍在不断增加，无论小区、公园还是景区周边都遍布商铺。这使得商铺不再具有稀缺性，也进一步削弱了其投资价值。
尽管如此，我们不能完全否定商铺的投资价值。市场上仍有不少商铺租赁无忧，租金不断上涨。投资商铺的关键仍是选址，正如李嘉诚所言：地段的优劣是决定房地产价值的关键。若商铺位于人流量大、商业成熟的区域，其经营与出租自然无忧。
现今的商铺投资已不同于往日。投资者需全面了解商铺信息及周边规划，只有这样才有可能获得理想的回报。