编者按：市场价格与市场价值常常被人们混淆。为更好地帮助大家区分并理解其区别，下面让我们仔细研读柴强会长对房地产评估中的市场价格和市场价值的深入分析。
（前文回顾）
五、如何恰当地评估市场价格
评估市场价格并非仅限于使用比较法。实际上，所有适用于估价对象的估价方法都应被考虑。在综合分析并得出最终的市场价格时，不同估价方法测算结果的采纳程度会有所不同。在房地产市场的不同状态下——无论是正常、火热、泡沫还是低迷——常用的四种估价方法：比较法、收益法、成本法以及假设开发法，其测算结果会表现出不同程度的差异。为便于叙述，我们将这些方法的测算结果简称为比较价格、收益价格、成本价格和开发价格。
理论上讲，比较价格更接近于市场价格，而收益价格和成本价格则更接近于市场价值。开发价格则位于这两者之间。当房地产市场处于较为理性的正常状态时，上述四种价格的差异通常不大，都较为接近实际的市场价格或市场价值。
在房地产市场异常火热或存在较大泡沫的情况下，比较价格可能会显著高于收益价格（按照传统收益法计算得出的）、成本价格或开发价格。这表明，房地产的价值可能被市场明显高估或存在价格泡沫。相反，如果成本价格（不考虑经济折旧的传统成本法计算得出）明显高于比较价格或开发价格，这可能意味着房地产市场供大于求或不景气。
在评估市场价格时，如果适合采用比较法，应以之为主要估价方法。对于适合采用收益法、成本法、假设开发法等估价方法的，也应当选用，以验证或修正比较法的测算结果。这有助于说明估价对象的市场价格是高于还是低于其市场价值，从而为估价报告的使用者提供更全面的理解和使用建议。
对于那些不适合使用比较法的评估情况，如对在建房地产的市场价格进行评估，可以选用假设开发法、成本法等适用的估价方法。关键在于理解市场价格评估的核心要求，即估价师需将估价对象置于价值时点的现实市场状况（条件）下进行考量，然后评估其在该市场上的正常、一般交易价格。
无论采用何种估价方法评估市场价格，得出测算结果后，都必须模拟价值时点的现实市场状况（条件），并将估价对象置于该市场上进行虚拟交易。在测算结果的基础上，反复推敲其交易价格，最终准确判断估价对象的市场价格，确保其处于合理的市场价格区间内。