近期，戴德梁行联合北大光华REITs研究中心和中联发布了《CRFREITs指数之商业不动产资本化率调查研究报告》。该报告深入探讨了国内REITs市场在寻求发展与突破的过程中，如何对REITs底层的物业资产进行合理定价的难题。在商业不动产大宗交易市场中，资本化率作为一个重要的指标，真实反映了物业运营净收入与其价值之间的关系，客观衡量了投资者对租金收益回报的期待。
根据对受访者的调研结果显示，2019年，北京、上海、广州、深圳等一线城市成为了投资机会的主要关注点。对于新一线城市中具有成长潜力的资产，市场关注度也相对较高。相较之下，二线城市的投资机会则显得较为审慎。这主要是由于国内经济形势的不确定性以及近年金融市场的紧缩态势，许多投资者更倾向于选择商业地产市场更为稳健的一线城市作为投资目标。
在不同类型商业不动产的关注度调研中，甲级写字楼备受市场追捧。随着电商物流及新零售行业的迅速发展，物流仓储资产也逐渐成为不动产投资机构的布局重点。此次调研结果证实了这一市场趋势，物流资产在受关注程度上已超越传统的商业零售类物业，位居第二。科研办公资产的关注度略高于酒店，而公寓业态的关注度则稍低于酒店。
值得一提的是，报告指出同一业态的不动产资本化率在不同城市的水平与投资关注度呈现负相关关系。具体而言，某一业态的物业在越受关注的投资城市，其资本化率水而越低。特别是甲级写字楼的资本化率，在不同城市间存在明显的两极分化现象。而对于二线城市的各业态判断，受访者给出的资本化率范围较宽，低值和高值之间的差异相对较大。通过进一步了解受访者，发现造成这一现象的原因可能与二线城市的商业不动产大宗交易数量较少、行业内参考案例有限以及城市间存在的差异有关。