投资人员在处理土增税计算时，常会遇到类似小A的困惑。
背景案例：位于W市的项目，其具体指标如下表所示。在汇总各部门可研数据分析后，投资人员小A开始对项目的土地进行模拟测算，并提出了以下三个主要疑虑。
疑虑一：项目规模大，土增税核算单位的选择
是否应以160亩整体核算土增税，还是需要依据特定规则分地块或分批次计算？
疑虑二：项目多次计算土增税时的处理
若确定项目需分两次计算土增税，在每次计算过程中，由于项目可售物业的产品形态多样，且地下业态中存在可售产品（如产权车库），应如何合理计算？是合并收入与成本，还是根据一定规则分类计算？
疑虑三：成本分摊方式的确定
在确定法定允许扣除的成本项时，各种产品业态的成本应采用何种分摊方式？是按建筑面积分摊，还是其他方式？
众所周知，土增税计算过程可概括为“分”和“算”两个步骤。即先进行单元、业态的划分及成本的分摊，然后再进行收入、成本、增值率的对应计算。如下图所示：
其中，“分”的环节尤为关键，特别是疑虑三中成本分摊方式的选定。
假设清算单元与业态已划分完毕，进入“分”阶段的最后一步：如何准确计算各业态的自身分摊收入与成本，从而得出每个业态的增值额、增值率，进而计算各类的土增税金额。
销售收入的分摊说明
销售收入的分摊通常依据各业态的实际销售情况，无明显歧义。但需注意涉及回迁住房时，需视同回迁物业为销售收入。
抵扣项目金额的分摊方式
主要涉及土地成本及工程成本的分摊。对于这些成本，常见的分摊方式有如下几种。
分摊方式一：占地面积分摊法
即根据转让土地使用权的面积占可转让土地总面积的比例进行分摊。对于分期开发的项目，通常采用占地面积法来分摊每期清算单元下的土地及工程成本。
分摊方式二：建筑面积分摊法
依据转让的建筑面积与可转让总建筑面积的比例进行分摊。这里的可售建筑面积主要指地上的可售建筑面积，一般不包含地下车库。
分摊方式三：基底面积分摊法
根据转让部分的基底面积与可转让总基底面积的比例进行分摊。对于基底面积有重合的业态，通常需进行两次分摊，一次是基于基底面积的重合部分，另一次是基于重合部分对应的建筑面积。
还存在其他分摊方式如直接成本法、销售金额法等。
具体采用何种分摊方式，需依据项目所在地的规定。各种分摊方式适用于不同的场景。例如，直接成本法是对特定对象的专项分摊，而销售金额法则是根据销售金额的比例进行分摊。
明确各种分摊方式的本质及适用场景后，土地成本及工程成本的分摊原则可总结如下：
a. 土地成本分摊原则
- 允许分摊的土地成本主要基于可售建面对应的土地成本。
- 土地成本通常仅在地上业态进行分摊。
- 分摊原则根据地区，可在清算单元间按占地面积分摊，每个清算单元内则根据建筑面积、基底面积或其他方式进行分摊。
b. 工程成本分摊原则与土地成本一致，同样基于可售建面对应的工程成本。
正确理解和应用这些分摊原则及方式，对于土增税的计算至关重要。