对于商铺投资而言，其回报率的重要性不容忽视。这是由“鲸算师”所持的观点：投资商铺的核心，即是追求投资回报的最大化。
那么，如何准确计算商铺的投资回报率呢？接下来，让我们跟随“鲸算师”一同探讨几种常用的计算方法。
方法一：租金回报率计算
公式：租金回报率 = 每月租金收益 × 12个月 / 购房总价
以一例进行说明：若月租金为14000元，购房总价为160万元（忽略其他费用），则其租金回报率为14000×12/1600000=10.5%。
该法优势在于简单易行，特别适用于一次性付款的情境。但局限性在于未考虑及其他相关费用。
方法二：净现值投资回报率计算
对于全款支付的投资者，公式为：净现值投资回报率 = 年租金 / (商铺总价 + 投入资本 - 含税转手价)。
而对于采用按揭的投资者，公式调整为：净现值投资回报率 = (税后月租 - 月供) × 12个月 / (首付 + 总还款 - 含税转手价)。
方法三：租金与费用综合分析
公式：(税后月租金 - 每月物业管理费) × 12个月 / 购买房屋总价。
此法不仅考虑了租金与房价的关系，还纳入了物业管理费用，更全面地反映了投资的实际收益情况。
方法四：内部收益率法
累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / (按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修 + 其他相关费用)。
此法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等众多因素，为投资者提供了更为全面的分析依据。
方法五：简易评估法
如果某物业的年收益乘以15年等于房产购买价，则认为该物业具备投资价值。
这是国际上专业理财公司常采用的评估方法。
在进行商铺投资时，除了计算回报率，还需充分考虑其他支出，如购买时的契税、商铺运营过程中的水电气热及物业管理等费用。这些费用都将影响实际的投资收益。