在繁荣发展的商业地产市场中，我们迫切需要一套能够全面反映商铺价格水平、波动幅度和变动趋势的指标体系，为商铺投资者、经营者和各类投资人提供决策支持。
本文以2014年北京实际商圈调研数据为基础，通过综合分析，探讨购物中心的计算方式。目的是帮助投资者、经营者和管理者及时掌握影响商业地产变化的各种因素及其影响程度，洞察商业地产现状，预测未来发展趋势。特别是地方性购物中心租金指数的优越性在于其能够深入到具体区域和业态类型中，快速、准确地获取新数据，从而减少预测误差，提高指数的参考价值。
一、样本选择与调整
在样本选择方面，我们遵循严格的调查方法和规模界定。针对商铺项目，我们主要关注面积在5000平方米以上的商铺。我们采用判断抽样的方法来确定样本，即根据专家判断或调查人员的主观决定来抽取样本。当基期与计算期时间跨度较大或样本商铺不再具有代表性时，我们会对样本进行及时调整和替换。
二、计算标准与频率
我们设定了明确的计算频率，即商铺租金指数每季度计算一次，这符合商业地产的特点。在权数确定方面，我们以商铺的营业面积为权数来计算商铺租金指数。
三、计算公式与理论基础
我们运用加权综合平均法来计算指数，这种方法能够帮助我们更全面地反映价格变动对销售额的影响。具体公式包括拉氏指数、帕氏指数和费雪指数等，它们分别有着不同的计算方式和应用场景。在实际应用中，我们根据具体情况选择合适的公式来计算指数。
拉氏指数
拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，是一个变化了的算术平均数的算法。其公式中涉及报告期和基期的质量和物量值，用于考察各种商品的价格综合变动程度。
帕氏指数
帕氏指数则将同度量因素固定在报告期水平上，是一个调和平均数的算法。其公式同样涉及报告期和基期的质量和物量值，用于另一种价格变动的考察。
费雪理想指数
费雪指数是对拉氏指数和帕氏指数进行平均的结果，被称为“理想指数”。它能够调和不同权数所引起的偏差，其计算结果比较适中。
四、指数选择与应用
在指数的选择方面，我们考虑到商铺租金指数的同质性特点，选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数进行计算。这种选择能够更好地反映商铺租金的价格水平变化。
五、商铺租金平均价格的计算步骤
- 计算各类型（楼层）商铺的平均价格。
- 比较该商圈的租金与基期北京商铺租金的比较价格，得出该商圈的商铺租金价格指数。
- 基期的选择上，我们以2013年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。
- 对于实际租金价格计算中未成交价格的商铺租金情况，我们采用一元线性回归的方法进行推算。
六、商圈与总体情况分析
通过对不同商圈的横向对比分析和总体情况分析，我们得出北京购物中心商铺的平均租金以及各商圈的租金指数。这些数据为投资者和经营者提供了重要的参考依据。
七、具体商圈商业物业现状分析
以、西单、CBD、亚运村和朝外等商圈为例，我们详细分析了各商圈的商业物业现状、租金水平和未来发展趋势。这些分析帮助投资者和经营者更好地了解各商圈的商业环境和商业潜力。
、西单商圈
和西单是传统的商业中心区，其商铺租金一直处于高位水平。随着多个大型项目的兴建和改造，该区域的商业氛围将更加浓厚。我们预测未来该区域的租金水平将继续保持稳定增长的趋势。