计算单间五星级酒店收益及投资回报率
通过视觉分析方法，我们能够估算出每间五星级酒店房的年度平均收益情况。这一计算依赖于多个成本数据，包括土地成本、建设成本和装修成本等，进而推算出每间房的投资收益率。
一、考察五星级酒店平均房价走势
随着五星级酒店数量的增多，我国五星级酒店平均房价呈现出逐渐下降的趋势。据图表分析，预计到2021年，五星级酒店平均房价将下滑至约550元附近。
二、关注五星级酒店入住率情况
以国内著名的旅游城市三亚为例，其2018至2019年四季的入住率均值达到了70.11%。考虑到长沙的商务与旅游活动的活跃度相对较低，我们假设长沙五星级酒店的入住率取三亚的85折，即约为60%。
三、了解五星级酒店利润率状况
我们注意到，华住集团发布的研报中提及的五星级酒店利润率在1%至9%之间波动。而岭南控股旗下的五星级酒店2019年年报显示净利润率为7.3%。在此，我们假设长沙的五星级酒店能够达到岭南控股的利润率水平。
四、综合分析并得出结论
基于上述数据，我们可以进行如下计算：
1. 长沙五星级酒店每间房每天的预期利润为：平均房价乘以入住率再乘以利润率，即550元乘以60%再乘以7.3%，等于24.09元。进而，每年的预期利润为24.09元乘以365天，共计8792.85元。
2. 针对项目要求，忽略土地成本时，酒店每平方米的投资强度预估为13000元，而土地成本的平均价格是3460元/平方米，意味着整体成本为每平方米16460元。
3. 假设单间五星级酒店的建筑面积为65平方米，那么单间投资成本将高达106.99万元。而酒店资本化率计算得出为（年度利润除以房间年收入）再除以投资成本，即（8792.85/房间年收入）/106.99。当前计算出的资本化率远低于当前10年期国债收益水平（约3.2%），这表明从投资回报的角度看，这样的投资决策并不划算。