近年来，随着房地产的持续优化调整，不少房地产开发商与中介机构推出了优惠，在部分城市取得了显著成效。近期记者发现，部分开发商与中介机构推出了诸如“零首付”及“超低首付”等举措，以吸引购房者的注意。
针对这一现象，全国多地相关部门近期接连发出风险提示。那么，“零首付”及“超低首付”究竟是如何运作的呢？
17万元首付款的“缩水”之谜
“超低首付”背后的隐秘操作是怎样的？
所谓的“零首付”及“超低首付”购房，主要是指购房者在未预先支付或远低于规定比例的首付款情况下，依赖于开发商或中介机构的垫付服务，或是通过虚高房屋价格来获取银行的按揭，以此方式来支付首付款。
根据今年5月银行和金融监督管理总局联合发布的《关于调整个人住房最低首付款比例的通知》，购买首套商品住房的居民家庭，其商业性个人住房的最低首付款比例调整为不低于15%。显然，“零首付”和“超低首付”都是与相悖的。
在各大社交平台上搜索“零首付买房”或“超低首付买房”，仍能发现涉及全国多个城市的楼盘信息。
为进一步了解这些信息真实性，记者以购房者身份走访了位于河南郑州的多个楼盘。发现确实有部分楼盘提供“超低首付”的优惠服务，甚至有销售人员得知记者有购房意向后，提出了仅需2万元首付的条件。
据销售人员介绍，这套标价97万元的房屋，签订合同时会按照114万元的总价进行，通过阴阳合同及虚抬总价的方式增加银行的额度，实现类似“贷”出首付款的效果。
值得注意的是，“零首付”和“超低首付”虽在短期内给购房者带来了似乎轻松购房的机会，但其背后却隐藏着诸多风险。
开发商或中介机构推出这些优惠措施的初衷是为了加速销售和资金回笼。这些优惠措施是否真的如表面看起来那么诱人？
记者发现，选择“零首付”或“超低首付”后，购房者的月供和利息会有明显增加。以某具体案例计算，原价97万元的房屋若按15%缴纳首付款后剩余部分与采用销售人员推荐的全额方式相比，每月的还款额将高出数百元。
由于合同及中标注的房屋价格高于实际交易价格，还可能导致购房过程中产生额外的税费。
对此现象，北京大学房地产法研究中心楼建波表示，“零首付”并不会真正减轻购房者的经济负担。他强调，最终支付的房款总额加上利息后通常会超过实际支付的首付款。
“零首付”的方式还可能使购房者对自身购房能力产生误判，从而增加违约风险。
以广东的田先生为例，他在不具备完全购房能力的情况下听从了销售的建议选择了“零首付”，结果每月的还款额远超预期。由于缺乏对后续还款的合理规划，他很快便出现了房贷逾期的情况。
对于银行而言，其给“零首付”“超低首付”等行为带来的风险也不容忽视。有业内人士透露，部分银行由于审核不严等为“零首付”购房发放。虽然这短期内看似增加了业务量，但长远来看这实际上增加了金融杠杆效应和坏账风险。
楼建波进一步指出：从金融安全的角度考虑，银行借出的资金实际上也来自于普通储户。如果资金无法收回，最终受损的还是广大储户的利益。
“零首付”“超低首付”等看似诱人的优惠背后隐藏着诸多风险。购房者在选择时务必谨慎考虑自身经济状况及未来还款能力。