近年来，房地产行业的增长步伐有所减缓，商业地产的新开发面积也呈现了连续六年的下滑趋势。根据最新的数据，截止至今年7月份，商业地产新开发面积仅维持在13312万平方米的水平，仅占整个房地产新开发面积的一小部分，大约为11.09%。与此我国主要城市的一些代表性商业街的租金状况同样令人堪忧。到2020年上半年为止，租金的下降已波及到近80.8%的街道，这表明商业地产市场的竞争日益激烈。
尽管如此，商业地产的空置率依然在攀升。以各大城市的甲级写字楼为例，北京、上海和深圳的空置率均已突破了合理范围，进入危险区域。而为了缓解这一困境，营销人员不得不加大营销推广费用的投入，形成了一个难以打破的恶性循环。
营销推广费用的支出是商业地产企业招商租赁成本的重要组成部分。为了更有效地利用这些费用并达到预期的效果，企业需要设定具体的考核指标来评估营销投入的产出比。营销人员可以从以下五个关键指标来衡量营销效果：
一、万元客户来电量
这一指标反映了通过营销推广接触到的客户中，有多少是通过电话咨询来详细了解招商租赁等相关事宜的。这体现了企业营销的吸引力及推广的覆盖面。
二、万元客户来访量
更精准的广告投放能够吸引更多的客户实地考察房产，这样的客户往往具有更高的成交率。
三、万元成交客户数
这一指标揭示了企业的营销推广工作最终促成多少客户与企业达成交易。它不仅反映了营销效果的好坏，还揭示了当前的市场状况。
四、万元成交金额
影响客户接受企业营销并最终与企业交易的因素是多方面的。成交金额的多少直接体现了企业的招商效益，是评估营销效果的重要参数。
五、万元成交面积
客户通过支付租金等方式与企业进行的房产交易面积，为企业的后续开发建设、营销推广等提供了重要的参考依据。这也帮助营销人员做出更精准的决策规划。
确立这些营销指标不仅有助于量化营销效果，还能帮助营销人员从更度分析和优化营销工作。从而实现对营销推广全过程的精细化管理以及对营销推广费用的有效监管。