购物中心作为集合多种商业功能的综，其业态组合与搭配的决策，是决定其能否成功运营的关键环节。
一、业种选择、规划与组合步骤的探讨
商业运营中，业种品牌组合是至关重要的内容。合理的业态组合定位能够为商场营销增添亮点，从而促进销售。反之，若不符合项目所在城市商业发展现状，则可能导致项目运营不旺，最终失败。
① 业种选择
选择业种需遵循市场需求原则，而非仅追求规模大或品牌响。要根据项目定位、市场需求等因素综合确定。必要条件包括：有至少两个主力店、品种功能齐全、高度专业化与差异化。
② 业种组合
商场业种组合的目标是便利顾客生活、满足生活必需以及让顾客购买过程愉快。商品组合比率中，普通商品、观赏商品、利润商品及并列商品的合理分配，是制造丰富有弹性业态组合的关键。
③ 业种功能分布
业种的具体分布与营业场所设计，应以方便消费者选购商品、展示商品为前提。商场管理者应将售货现场布置与设计视为创造销售的手段。业种功能分布的技巧包括激发消费欲望、结合业种特点及购买规律、主力店优先等。
二、业态规划原则及考虑因素
1. 业态规划的基本原则
① 区域环境、目标客群及规模选择的定位三原则。
② 功能性的选择是业态组合规划的基础。
③ 业态的相关性对于确保客流动线流畅、提升总体销售收益至关重要。
长期租金回报能力评估、空间资源约束及业态组合的动态性也是业态和品牌规划中需考虑的因素。
④ 面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必会有所变化。
⑤ 商业业态定位的市场调研是制定业态方案的前提，主要涉及消费者意见调查、消费群分类调查、商家意见调查等六个方面。
三、楼层业态与品牌落位方案
根据项目整体定位确定功能定位及业态组合，并根据楼层分布实际情况进行变更。针对不同付租金能力及消费特性的商家进行合理布局。
具体而言，高租金付能商家可规划在商业价值高的区域；低租金付能商家则可规划在商业价值低的区域。随机性消费业种适合放在昭示性强的位置，而目的性消费业种则可放在昭示性弱的位置。
还需考虑利用景观资源提升租金水平等策略。在各楼层中，主力店及次主力店所占面积比例约60%，餐饮及休闲娱乐所占面积比例约30%。
四、数据支撑与租金制定
为确保楼层租金方案的顺利落地，需进行品牌数据统计，包括各业态面积占比及商户数统计、餐饮二级三级业态分析、餐饮客单价分析等。制定各楼层的租金底价及面积占比分析也是必要的步骤。
综合各因素，项目各楼层的平均租金及整体项目平均租金的核算也是关键环节。