在商业地产的估价体系中，收益法因其准确性和有效性，获得了广泛的认可和应用。具体而言，它包含有直接资本化法、折现现金流法，以及租期及回收金额折现法。
一、直接资本化法
直接资本化法是一种静态的估值方法，它以毛租金或净租金收益（表示为A）为基础，结合对应的毛资本化率或净资本化率（表示为r）进行计算。这种方法适用于租金收益相对稳定的情况，其公式为：估值 V = A / r。这种方法的运用，为投资者提供了对商业地产的稳定收益的合理预期。
【例】某购物中心的净运营收入（NOI）为1亿，若资本化率为6%时，其估值计算为：估值 = NOI / 资本化率 = 1亿 / 6% = 16.67亿。
二、折现现金流法（DCF）
折现现金流法属于动态估值方法，它以“净物业收益”现金流（表示为A）为计算基础，通过折现率（表示为r）将未来的现金流折现至当前价值。这种方法在理论上被认为是较为精确的估价方法。
【续例】接上例，对该购物中心进行DCF分析：初始投资成本为10亿，持有期5年，期末处置资本化率为6.5%，租金增长率设为3%，贴现率定为9%。经过计算，期末处置收入、各年现金流折现合计得到的物业估值以及内部收益率（IRR）等关键指标均能反映物业的实际情况。
三、租期及回收金额折现法（T&R）
租期及回收金额折现法考虑了租期因素及未来回收金额的折现。其中A1代表现有租约的租金收益，r1为租期内的资本化率，n1为现有租约剩余租期；而A2反映市场租金水平，r2为租期外的资本化率，n2则为租约外剩余土地的使用年限。
【再例】以接上例的数据为基础，该购物中心现有租约租期5年，租约外剩余土地使用年限35年。现有租约年毛租金收益及市场租金水平已知，同时租约内外的资本化率也有所不同。通过计算租期内及租期外的价值，并相加得到市场估值。
综合运用这三种方法，投资者可以更全面地评估商业地产的价值，为投资决策提供有力支持。