当与物业企业签署物业服务合应如何界定物业服务事项的细节？物业费用标准定为每平方米每月3.5元是否合理？近期，北京市公布了《住宅小区物业服务项目清单》以及《住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，这两份文件详细列出了110项物业服务事项及成本构成，旨在推动物业服务的规范化运作。
资料图（程功 摄）
清晰界定110项服务内容
为确保住宅小区的平稳有序运行，物业服务的优质履约显得尤为重要。哪些职责属于物业服务的范畴？“《北京市住宅小区物业服务项目清单》的发布，是为了让业主更清楚物业服务的主要内容和基本事项，确保服务的透明度，保障业主的知情权和监督权。”市住建委相关负责人表示，这是《北京市物业管理条例》的重要补充文件。
该清单详细说明了物业服务人员需提供的服务，包括综合管理、设施运行与维护、环境维护、绿化保养以及公共秩序维护等五大类别，共计110项具体服务事项。这不仅为物业工作提供了明确指导，也使业主能够更加明确自己的权益。
以信息公示为例，物业服务人员需公示项目负责人的基本情况、服务热线、服务内容和标准、收费情况、上一年度合同履行情况以及本年度收支预算等多项内容。
十项费用构成成本基础
除了服务内容外，费用也是保证物业服务规范运行的另一关键因素。北京市物业管理行业协会及物业服务评估监理协会共同发布的《住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，深入剖析了物业服务成本的构成，让业主能够更加清楚地了解费用情况。
该计价规则明确指出了物业服务成本由十项基本费用组成，包括管理人员费用、设施运行维护费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、管理费、固定资产折旧费、责任险费用以及其他经业主同意的费用。通过将年度物业服务成本总额除以业主专有面积再除以12个月，可以得出住宅小区的单位物业服务成本。
“需要注意的是，物业服务成本与业主熟知的物业服务费并非同一概念。”相关负责人解释道，在实行物业包干制的小区，物业企业收取固定费用，盈亏由其自行承担，而物业服务费则包含了成本、税费及企业利润。而在酬金制小区，预收的资金则包括支出和企业的酬金。
定期公开服务成本细节
为确保合同、标准、清单和费用之间的匹配性，《住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》对每项基本费用进行了细致的划分，列出了详细的二级和三级科目，公开了各项费用的成本明细。”以管理人员费用为例，它可以进一步细分为人工费和安全生产管理费等多个二级科目，其中人工费又包括工资、社保等多个三级科目。
北京市物业管理行业协会及物业服务评估监理协会还表示，将动态监测物业服务成本价格，并在官方网站定期发布最新的成本信息。当业主或物业人员需要调整物业服务费时，可参考发布的最新信息来进行协商。