一、概述
（一）基本思路
运用发布的，与评估基准日相近的同一用途、级别的基准地价和修正体系，将评估对象的区域及个别条件与其所处区域的平均条件进行对比。通过对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，从而估算出待估土地使用权的时点价值。
（二）计算公式
被估宗地评估价值 = 待估宗地所处级别（地段）的基准地价 × 年期修正系数 × 期日修正系数 × 容积率修正系数 × 其他因素修正系数
（三）适用范围
1. 适用于城镇土地价值评估，需具备基准地价成果图和相应修正体系；
2. 适用于农用地价值评估，需具备农用地基准地价成果图和相应修正体系；
3. 适用于大批量土地价值快速评估；
4. 虽为辅助评估方法，但仍对宗地价值评估具有重要参考意义。
（四）前提条件
1. 当地已公布基准地价；
2. 可以取得并应用基准地价修正体系；
3. 基准地价及其修正体系需有效，且基准地价的评估基准日距本次评估基准日不超过3年。
二、基准地价的有关概念
（一）基准地价
这是按照城市土地级别或均质地域分别评估的，代表各类用途用地（如商业、住宅、工业等）土地使用权的平均价格。
（二）基准地价的特点
1. 区域性：基准地价反映的是特定区域的平均土地价格。
2. 平均性：基准地价是区域内地价的平均表现。
3. 全覆盖性：通常整个城市建成区都有相应的基准地价。
4. 单位面积性：基准地价一般是按单位土地面积计算的价格。
5. 非交易性：基准地价是评测、论证公布的价格，非市场交易价格。
（三）基准地价的作用
1. 公告作用；
2. 地价水平宏观调控依据；
3. 城镇土地税收的依据；
4. 土地有偿使用收益分配的依据；
5. 进一步评估宗地地价的基础；
6. 引导土地资源合理配置。
（四）基准地价与修正体系内容
基准地价包括各级别或区域的基准地价表、估价日期、土地开发程度及容积率设定等。而修正体系则详细列出了各种影响因素的修正系数，如地价增长率、不同用途宗地地价区域因素修正系数、容积率修正系数等。
三、评估操作程序
1. 收集、整理土地定级估价成果资料；
2. 确定并应用修正系数表；
3. 调查并分析宗地地价影响因素的指标条件；
4. 制定并应用被估宗地因素修正系数；
5. 确定年期修正系数，公式为y=1-(1+r)-m/(1-(1+r)-n)，其中y为宗地使用年期修正系数，r为土地资本化率，m为待估宗地可使用年期，n为该用途土地法定最高出让年期；
6. 确定期日修正系数；
7. 确定容积率修正系数；
8. 综合以上因素，评估宗地价值。
『例题』（以下为具体评估操作步骤的实例描述，包含评估对象概况、基准地价成果介绍、计算公式、各修正系数的确定及最终评估结果的得出等。）