01 购房建议
在10月3日的午后，陪同一位潜在购房者与中介一同看房。她预算为700万，原计划因现有住房空间不足而考虑换购大户型。她也曾考虑购买公寓作为备选方案。
我建议她慎重考虑购买公寓。
公寓的吸引力在于其不限购的、相对较低的总价，并且往往位置优越，毗邻地铁口或大型商业区。对于某些城市的居民来说，公寓的金融属性确实存在一些挑战。
具体来说，公寓的通常只能达到房价的5成，且期限往往只有10年。
例如，若考虑购买一套价值100万的公寓，首付需支付50万，而剩余的50万需在短短的10年内还清。
相比之下，若选择购买商品房，首付50万可以轻松获得至少价值160万的房产，剩余的款项可以选择更长的期限如30年，从而大大减轻每月的还款压力。
进一步从经济学的角度来看，银行对资产有着深入的了解和严格的评估标准。为何银行只给予公寓有限的额度及期限？这背后反映了银行对公寓市场前景的谨慎态度。
银行作为最大的经济体之一，其决策和态度对于投资者来说具有重要参考意义。
公寓的优势不显、无稀缺性以及可能面临增值困难等问题也是不可忽视的。根据历史数据显示，公寓与商品住宅的涨幅之间存在显著差距。
而且，公寓通常存在商业水电、无阳台、无学位等问题。在转售方面，由于多数买家倾向于选择新的公寓，二手公寓市场并不乐观。
我曾经有一个朋友在深圳六环外以全款220万购买了一套公寓。然而几年后出售时发现因为其低使用率和较高的税费导致增值回报率大大降低。
我也曾遇到一位年轻人曾热衷于购买公寓作为投资。但通过深入了解房产投资后，他转变了观念，开始寻找更有潜力的投资项目。
在考虑投资时，我们不妨从租赁的角度出发。即使不直接购买公寓进行租赁，我们仍可以通过其他方式如民宿或包租等方式获得租金收入。
那么，如何成功投资公寓呢？如果确实有这样的打算，可以考虑整栋或整层购买后打造为酒店等盈利性项目。
02 认知决定财富
在之前的对话中，这位购房者之所以考虑购买公寓是因为她的思维中认为住房必须拥有产权。房产除了居住属性外还有投资和金融属性。
对于700万的预算，其实可以选择更为明智的投资方式。
投住分离的概念是值得考虑的。在寻找合适的居住地时，也可以同时寻找具有投资潜力的物业。
我曾遇到一位中介推荐一套房源时提到业主急售并建议全款购买。面对资金压力时，我向她解释了如何与业主谈判并争取到更好的价格。
这背后的关键不仅是谈判技巧更是对市场的深刻理解。
关于公寓的问题并非只来自于个人感觉而是源自更深层次的认知问题。如何在决策前深入了解背后的门道显得尤为重要。
只有我们拓宽了认知范围才能真正做到在市场上立于不败之地。
我们总是在谈论投资而投资背后的最大关键是认知。每一笔大的交易都需要我们在背后下足功夫进行充分的了解和准备。
我们只能赚到认知范围内的钱。
房产作为最大的投资项目更是需要我们深入学习和研究。
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