第一部分：静态投资收益率指标
在2023年，京保REIT实现了可供分配额为5505万元的优秀表现，其现金率依据6月11日的收盘价（每份2.859元）计算，约为3.85%。我们采用FFO营运现金流量指标来衡量其业绩，得到2023年京保REIT实现FFO金额为5456万元，按此价格计算，的FFO/P约为3.82%。这表明，的营运现金流量中留存收益比例较小，其收益表现相当可观。
尽管现金率和FFO/P是常用的投资收益率衡量方式，但它们并非完全准确。由于京保REIT的底层资产存在土地使用权期限限制，且到期可能无本金收回（仅残值），这些指标的分母端并非真实反映投资净收益额。这两种方式存在一定的分子端成本回收额的包含问题。
我们进一步采用ROI指标（EBIT与全投资总额之比）和“净利润/市值”来衡量京保REIT的真实投资收益率。据测算，的ROI约为2.02%，而“净利润/市值”则约为2.17%。显然，真实投资收益率与现金率之间存在明显差异。
第二部分：深入分析
值得注意的是，在运用ROI指标和“净利润/市值”进行评估时，也存在一定的局限性。特别是对于像京保REIT这样的保租房项目，其底层资产的使用寿命远超过预计的60年，这使得EBIT和净利润等指标在评估时可能低估了实际的投资净收益额。
第三部分：动态投资收益率指标
除了静态投资收益率外，我们还需考虑项目的动态变化。为此，我们引入了全投资税前IRR指标来评估京保REIT的动态投资收益率。该指标考虑了项目在未来多年的实际投资净收益额增长情况。通过详细预测项目未来的净现金流情况，我们计算出京保REIT的全投资税前IRR约为4.4%。这一数据高于前述的静态投资收益率指标，表明了考虑项目成长性的重要性。
进一步地，基于永续经营假设，我们测算出京保REIT的永续税前收益率为5.13%，这表明如果底层资产的土地使用权成功续期，将有望进一步提升京保REIT的整体投资收益率。
第四部分：估值指标
至2023年底，评估机构为京保REIT的投资性物业公允价值定为115,700万元。经过计算，的N约为107,295.02万元。按照6月11日的收盘价计算，京保REIT的N溢价率达到33.23%，这反映了市场对京保REIT给予了较高的估值溢价。
深鲤数据认为，对于京保REIT的投资收益率评估，应综合考虑静态与动态投资收益率指标，以及估值指标。这样才能更全面、准确地反映其真实的投资表现及市场对其的估值情况。
表1：静态投资收益率详表...
表2：动态投资收益率详表...
表3：估值指标详表...
注：以上数据及分析仅供参考，实际投资需根据具体情况综合判断。